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Les régimes fiscaux de l’immobilier locatif : LMNP et le LMP

Maquette de maison avec calculatrice, pièces de monnaie et documents financiers, symbolisant les régimes fiscaux de l'immobilier locatif.
Rédigé par
Félix Bernard
Publié le
15
February
2024

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aux propriétaires d’un ou plusieurs biens meublés d’optimiser leurs revenus locatifs. Ce statut a été créé à la fin des années quarante pour permettre aux propriétaires de biens meublés de réduire leur imposition sur les revenus locatifs.

Les critères à respecter

Pour être considéré comme un bien meublé, il est important de remplir les critères établis par la loi Mermaz de 1989. Selon ce texte, le mobilier d’un logement doit être « en nombre et quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ». Il doit donc comprendre des éléments tels que des meubles de rangement, des plaques de cuisson, des tables et chaises, des appareils électroménagers, etc.

Pour obtenir le statut LMNP, il est également important de respecter certaines conditions liées au montant des revenus locatifs perçus. Le seuil de revenus locatifs maximum est fixé à 23.000€ par an pour un célibataire et 46.000€ par an pour un couple marié. Si ce seuil est dépassé ET que les revenus locatifs du foyer sont supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal alors l’investisseur basculera automatiquement en loueurs meublés professionnels (LMP). Dès lors qu’une des 2 conditions n’est pas réunie, il est loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Il est important de noter que le statut LMNP est accessible à tous les contribuables, à l’exception des personnes morales comme les sociétés. Il est cependant important de vérifier les règles en vigueur dans la ville ou le département où se trouve le bien locatif, notamment dans le cas de location meublée touristique qui peut nécessiter une demande d’autorisation préalable.

Avantage location meublée

Les critères à respecter

En fournissant des meubles à votre locataire, vous pouvez augmenter le prix de location en raison du service supplémentaire que vous offrez. En général, un logement meublé se loue entre 10 et 20% plus cher qu’un logement vide.

Les avantages fiscaux

Une fois ces conditions remplies, les propriétaires peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Tout d’abord, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il existe deux régimes d’imposition possibles pour les propriétaires LMNP :

Le régime forfaitaire du micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers, mais ne permet pas de déduire les charges liées à l’exploitation du bien locatif.

Ou

Le régime réel permet aux propriétaires d’amortir les charges classiques de l’immobilier locatif (intérêts du crédit, assurances de l’emprunt, taxe foncières, travaux etc.) et de considérer l’amortissement du bien comme une charge déductible. Il est conseillé de s’adresser à un expert-comptable pour évaluer le montant de l’amortissement car il peut être complexe et varie selon les éléments du bien (murs, terrain, toiture, mobilier, etc.). Pour avoir un ordre de grandeur du montant de l’amortissement, on peut considérer que :

  • 70% de la valeur d’un bien s’amortit sur 25 ans à Paris
  • 85% de la valeur d’un bien s’amortit sur 25 ans en Province

Notez qu’il est possible de générer avec le statut LMNP un déficit foncier limité à 10.700€ par an reportable pendant 10 ans. Néanmoins, il sera uniquement déductible de vos revenus fonciers et non de vos revenus globaux. Ainsi, le statut LMNP vous permet de neutraliser vos revenus locatifs et de ne pas augmenter votre assiette imposable.

Meublé vs Non-Meublé

Prenons l’exemple d’un bien acheté 300.000€ à Paris par M. Durand (TMI 30%). Ses loyers perçus sont de 16.000€ par an et ses chargés déductibles (intérêts du crédit, taxe foncière, etc.) de 4.600€ par an.

Nous allons comparer la fiscalité générée dans les deux cas de figure.

Location nue

Calcule de l’impôt annuel : 47,2%*(16000 – 4600) = 5381€

Location meublée

Il convient d’abord de calculer (approximativement), le montant de l’amortissement annuel : 210.000€ (300.000*70%) sur 25 ans soit 8.400€ par an.

Calcule de l’impôt annuel : 47,2%*(16000 – 4600 – 8400) = 1416€

Conclusion : sans même prendre en compte des loyers potentiellement plus élevés lié à l’ameublement de l’appartement. Le statut LMNP permet d’économiser 3965€ par an.

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