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Les régimes fiscaux de l’immobilier locatif : réel et micro-foncier

Drapeau français sur des billets d'euros, représentant les régimes fiscaux de l'immobilier locatif en France.
Rédigé par
Félix Bernard
Publié le
15
February
2024

Le marché de l’immobilier locatif est extrêmement vaste, allant de l’acquisition d’une place de parking à celle d’un immeuble de rapports. Il est important de choisir l’investissement en fonction de ses objectifs patrimoniaux, de ses capacités financières et de ses projets de vie. Certains verront leur investissement immobilier locatif comme un moyen de créer des revenus complémentaires, tandis que d’autres le verront comme un moyen de se constituer un capital au fil des années. Certains privilégieront la réduction d’impôts liée à des dispositifs fiscaux précis, tandis que d’autres préfèreront l’immobilier aux fluctuations des marchés boursiers. Quel que soit l’objectif, il est essentiel de connaître les différents régimes fiscaux en vigueur en France, comme le régime réel, le micro foncier, le micro-BIC, les différents dispositifs de défiscalisation et les régimes de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP).

Le régime réel

Le régime réel est le régime fiscal classique pour les revenus locatifs. Il offre la possibilité d’intégrer une grande partie des charges engagées dans la gestion et l’entretien des biens immobiliers loués au calcul de son imposition. Ces charges vont ainsi venir compenser les loyers perçus et permettre de minorer la base imposable (ou revenu foncier).

Revenus fonciers = loyers perçus – charges déductibles de l’investissement

Avec les charges déductibles suivantes :

– intérêts d’emprunt

– Assurances du crédit

– dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration des biens loués effectivement payés par le propriétaire (par exemple le remplacement d’une chaudière, des travaux de peinture, la réparation du chauffage…)

– dépenses payées pour le compte des locataires et non remboursées

– la rémunération des gardiens ou concierges

– frais de gestion (syndic, gestionnaire, procédures judiciaires, etc.)

– la taxe foncière, la taxe spéciale d’équipement et la taxe sur les stationnements

– les primes d’assurance (garantie loyers impayés – GLI, propriétaire non occupant – PNO, etc.).

L’investisseur immobilier devra calculer chaque année son revenu foncier dans sa déclaration d’impôt.

Cas 1 : bénéfice foncier

Un revenu foncier positif (plus couramment appelé un « bénéfice foncier ») sera fiscalisé à hauteur de la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de l’investisseur et des prélèvements sociaux (17,2%).

Prenons l’exemple de M. Dupont, salarié sans enfant, avec une rémunération nette de 50.000€ annuelle. M Dupont a un investissement locatif à Lyon avec les loyers / charges suivants sur l’année 2022 :

Loyers perçus : 7.600€

Intérêts déductibles :  4.800€

Charges de copropriété : 810€

Taxe foncière : 540€

Avant même de calculer le bénéfice foncier de M. Dupont, il convient de déterminer sa TMI.

Dupont a une part fiscale (célibataire sans enfant) et un revenu net de 50.000€. Son revenu imposable est donc de 45.000€ après l'abattement forfaitaire de 10% (on suppose qu'il n'ait pas opté pour l'option de l'abattement sur les frais réels).

Il se situe dans une TMI à 30% car 45.000€ se situe entre (26.071€ et 74.545€).

A présent, il convient de déterminer son revenu foncier 2020 : 7600 – 4800 – 810 – 540 = 1450€.

Dupont sera donc fiscalisé sur son investissement locatif à hauteur de sa TMI (30%) + des prélèvements sociaux (17,2%) sur son bénéfice foncier. C'est-à-dire : 1450*47,2% = 684€

Cas 2 : déficit foncier

Si les charges déductibles sont supérieures aux loyers reçus, l’investisseur ne sera pas fiscalisé sur bien locatif. Mieux encore, le déficit foncier est reportable sur le revenu global (dans la limite de 10.700€ euros par an mais le surplus peut être reporté et encore déduit pendant six ans sur l’ensemble des revenus ou pendant dix ans sur les revenus fonciers).

Reprenons l’exemple de M. Dupont, mais cette fois-ci, avec 20.000€ de travaux en plus.

Loyers / charges 2022 de l’investissement locatif de M. Dupont :

Loyers perçus : 7600€

Intérêts déductibles :  4800€

Charges de copropriété : 810€

Taxe foncière : 540€

Travaux : 20.000€

Son déficit foncier est de 18.550€. Il aura donc 0 fiscalité à payer sur son investissement locatif. D’autre part, son revenu imposable est de 45.000€ avant prise en compte du déficit foncier. En le prenant en compte, son revenu imposable passe à 45.000€ – 10.700€ soit 34.300€. Il aura une réserve de déficit foncier de 7.850€ (18.550€ – 10.700€) pour l’année 2023.

Le régime micro-foncier :

Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié pour les revenus locatifs. Il s’applique quand l’ensemble des loyers perçus est inférieur à 15.000€ par an. Il permet de déclarer les revenus fonciers de manière forfaitaire : un abattement de 30 % est automatiquement appliqué sur les revenus locatifs. Aucune charge (comme les intérêts du crédit) ne sera alors déduite des loyers.

Bénéfice foncier : 70%*loyers perçus

Le bénéfice foncier sera ensuite fiscalisé à hauteur de la TMI de l’investisseur et des prélèvements sociaux.

Si l’ensemble des revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros, il est possible de rester au régime réel mais ce choix sera cependant irrévocable pendant trois ans. Un arbitrage est donc à faire entre le régime réel et le micro foncier en fonction du montant des charges déductibles. Si celles-ci représentent plus de 30% des loyers perçus, le régime micro-foncier n’est pas pertinent.

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