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La SCPI de A à Z

Texte alternatif pour l'image : Maquettes de maisons sur des billets de banque avec une loupe, symbolisant l'investissement immobilier et l'analyse de marché.
Rédigé par
Félix Bernard
Publié le
15
February
2024

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI. Il convient d’étudier les caractéristiques de ces dernières afin d’adapter au mieux votre investissement SCPI à votre situation financière.

  • Les SCPI de rendement ont pour objectif de produire des revenus réguliers pour les investisseurs en investissant dans des biens immobiliers destinés à la location professionnelle (crèches, résidences seniors, entrepôts, bureaux, etc.).
  • Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts en plus de percevoir des revenus, en investissant dans des biens immobiliers répondant aux critères de défiscalisation.
  • Les SCPI de capitalisation ont pour objectif de valoriser le prix des parts entre la date d’achat et la date de vente, en investissant dans des biens immobiliers ayant un potentiel de plus-value.

Comment investir en SCPI ?

Il existe différentes options pour investir dans des SCPI :

  • Investir son cash sur des SCPI permet de bénéficier de revenus complémentaires immédiats tout en valorisant son capital. Un investissement de 100.000 euros sur une SCPI avec un rendement de 5% net génèrera 5.000 euros de revenus annuels.
  • Investir via une SCI à l’impôt sur les sociétés permet de bénéficier de la fiscalité des entreprises (15%*) tout en disposant d’un outil extrêmement puissant de transmission de patrimoine. La constitution d’une SCI a un coût : 800 euros pour la création (uniquement la 1ère année) et 600 euros pour la gestion comptable annuelle. Afin d’amortir les coûts d’expertise comptable, il est recommandé d’investir via une SCI à l’IS à partir de 100.000 euros d’investissement (en cash ou à crédit).
  • Investir dans des SCPI à crédit permet d’optimiser sa capacité d’épargne tout en développant son patrimoine immobilier. Il s’agit d’une solution particulièrement intéressante pour tous les investisseurs disposant d’une capacité d’épargne régulière (à partir de 150 euros par mois). Avec des taux d’intérêt encore bas, l’investisseur peut utiliser les revenus de la SCPI pour rembourser une grande partie des mensualités et bénéficier d’un « effet de levier » financier. En plus de se constituer un patrimoine ou de le développer, investir en SCPI à crédit permet également de bénéficier d’un avantage fiscal, car les intérêts d’emprunt sont déductibles.
  • Le démembrement : les SCPI, à l’instar des biens immobiliers classiques, peuvent se démembrer en deux parties : la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l’usufruit (le droit de jouir du bien, en percevant les loyers). Le démembrement se fait par application d’une clé de répartition propre à chaque SCPI. L’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers sur la durée du démembrement tout en bénéficiant d’une forte décote à l’achat. Cela est adapté pour les personnes faiblement imposées ou ayant des déficits fonciers à imputer. Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et donc la pleine propriété de la part. Cela convient aux personnes fortement fiscalisées qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats ou soumises à l’IFI. Prenons l’exemple d’une part de SCPI démembrée sur 10 ans avec une clé de répartition 70% (valeur de la nue-propriété) – 30% (valeur de l’usufruit). Pour une valeur en pleine propriété de 100.000 euros, le nu-propriétaire investit 70.000 euros, il n’encaisse aucun loyer pendant 10 ans et profite des augmentations de prix de part. Au terme des 10 ans, il récupère la pleine propriété et la jouissance des loyers. L’usufruitier investit 30.000€ et perçoit l’intégralité des loyers générés par les 100.000€ pendant 10 ans.
  • Via une assurance-vie : les SCPI font partie des unités de comptes proposées par les assureurs. L’investisseur ne possède pas directement les parts de SCPI : l’assureur achète des enveloppes de parts de SCPI auprès des sociétés de gestion et les met à disposition dans ses contrats d’assurance-vie. Loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie implique des frais additionnels : i) une partie du rendement net distribué par la SCPI est gardé par l’assureur, ii) les frais de gestion du contrat diminuent le rendement perçus, et iii) il peut également y avoir des frais d’entrée au contrat. Les SCPI disponibles varient d’un contrat à l’autre en fonction de ce que l’assureur a acheté.

* 15% quand le bénéfice avant impôt est inférieur à 42.500 euros (cela représente environ 1 million d’euros d’investissement SCPI). Au-dessus de 42.500 euros, la fiscalité de la SCI passe à 25%.

Un rempart contre l’inflation

Les SCPI sont un des rares investissements indexés sur l’inflation :

  • Pour les SCPI du secteur tertiaire (bureaux, entrepôts logistiques, immobilier de santé), la revalorisation des loyers se base sur l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) qui a augmenté de +5,9% sur un an (au 3e trimestre 2022)
  • Les SCPI de commerces sont indexées sur l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) : +4,4% sur un an (au 3e trimestre 2022)

Il s’agit donc d’un excellent point d’entrée dans le contexte inflationiste actuel.

Un rempart contre la fiscalité

On distingue une fiscalité qui s’applique sur les revenus perçus et une autre qui s’applique sur la plus-value réalisée à la revente des parts.

Fiscalité sur les revenus perçus :

Chaque mois ou trimestre, vous percevez de la part des SCPI des revenus provenant de leurs parcs immobiliers. Ces loyers, éventuellement déduits des intérêts d’emprunt et des assurances (si l’investissement se fait à crédit), seront fiscalisés.

Le montant d’imposition ne sera pas le même s’il s’agit d’une SCPI française (celles avec des actifs en France) ou d’une SCPI européenne (celles avec des actifs dans les différents pays de la zone euro).

  • Fiscalité des SCPI françaises: le bénéfice foncier (loyers perçus – intérêts du crédit – assurances de l’emprunt) sera fiscalisé à hauteur de votre TMI (0%, 11%, 30%, 41% et 45%) + des prélèvements sociaux de 17,2%.

Un investisseur dans une TMI à 30% sera fiscalisé à 47,2% sur son bénéfice foncier.

  • Fiscalité des SCPI européennes: le bénéfice foncier sera fiscalisé à hauteur de sa TMI – son taux moyen d’imposition.

Un investisseur dans une TMI à 30%, avec un taux moyen d’imposition à 12%, sera fiscalisé à 18% sur son bénéfice foncier.

Fiscalité sur les plus-values :

A la revente des parts, vous pouvez faire une plus-value sur la valeur de vente est supérieure à la valeur d’acquisition, ce qui est très probable dans le cadre d’un investissement immobilier.

Imposition de la plus-value : 19% au titre de l’impôt sur le revenu (avec des abattements en fonction de la durée de détention) et 17,2% de prélèvements sociaux (avec des abattements en fonction de la durée de détention).

Délai de jouissance

Il s’agit du délai qui s’écoule entre l’acquisition d’une part de SCPI et la perception des premiers loyers. Ce délai peut varier selon les SCPI (de 2 à 5 mois) et dépend de la rapidité avec laquelle la société de gestion de la SCPI parvient à trouver des biens immobiliers et à les mettre en location.

Capital fixe ou variable

Il existe deux types de SCPI : celles à capital fixe et celles à capital variable. La différence entre les deux types tient aux modalités pour acheter les parts et les revendre.

Les SCPI à capital fixe sont une catégorie de SCPI qui ont un plafond de capital fixé dès leur création. Une fois ce plafond atteint, la SCPI ne permet plus de nouvelles souscriptions et ne cherche plus à collecter de l’argent pour investir dans de nouveaux biens immobiliers. Son objectif est de gérer son parc immobilier existant et de fournir des revenus réguliers aux souscripteurs. L’achat et la revente de parts ne peuvent alors se faire que sur le marché secondaire et le prix dépend de l’offres et de la demande. Il est rare qu’une SCPI à capital fixe augmente son capital, cela nécessite une décision unilatérale de l’Assemblée Générale. Si cela est accepté, les investisseurs extérieurs auront la possibilité d’acheter des parts de SCPI.

Les SCPI à capital variable peuvent émettre ou racheter des parts à tout moment, facilitant ainsi la souscription ou la revente pour l’investisseur. Tant que le capital maximum défini dans les statuts n’est pas atteint, les investisseurs peuvent souscrire au capital de la SCPI. Il n’y a pas de marché secondaire pour les SCPI à capital variable, la société de gestion définit la valeur des parts à l’achat et à la revente en fonction des actifs en portefeuille.

Vendre ses parts de SCPI

Pour vendre des parts de SCPI, la procédure varie selon le type de SCPI (à capital fixe ou à capital variable). Pour une SCPI à capital variable, il suffit de faire une demande de retrait accompagnée d’un ordre de retrait par courrier recommandé à la société de gestion. Si une demande d’acquisition de parts équivalente est enregistrée en même temps, la SCPI attribuera les parts au nouvel acquéreur. Pour une SCPI à capital fixe, il faut passer par le marché secondaire via la société de gestion ou directement à un acheteur intéressé.

Calcul du prix des parts

La valeur des immeubles détenus par la SCPI est évaluée au moins une fois par an par des experts immobiliers indépendants. Cette valeur, additionnée de la valeur des actifs financiers détenus par la SCPI, détermine la valeur de réalisation. Cette valeur permet à l’investisseur de connaître la valeur de la part si la SCPI venait à vendre tous ses actifs (immobiliers et financiers) détenus en portefeuille.

La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation additionnée des différents frais et droits payés pour l’acquisition des biens du patrimoine de la SCPI. Les gérants des SCPI utilisent la valeur de reconstitution pour fixer le prix des parts, avec une marge de + ou – 10%. La valeur de reconstitution est un indicateur qui permet d’identifier de vraies opportunités d’investissement (au-delà des critères classiques de performance comme le taux de distribution).

Les frais des SCPI

Il existe deux grandes familles de frais :

  • Les frais de souscription sont en moyenne de 10% du prix d’achat de la part. Ils servent à financer la collecte des fonds et la recherche d’investissements immobiliers. Ces frais sont prélevés lors de la sortie de l’investissement. La rentabilité de l’investissement sera alors calculée sur l’intégralité du capital investi et non sur le résultat entre le capital investi et ces frais de souscription.
  • Les frais de gestion rémunèrent l’équipe de gestion en charge de l’intégralité de la gestion du parc immobilier. Ils sont généralement compris entre 8% et 11% et sont directement prélevés sur les loyers provenant du parc immobilier. Le rendement d’une SCPI est toujours exprimé net de ces frais de gestion.

Le montant minimum

Chaque SCPI impose son propre minimum de souscription. De manière générale, elles sont accessibles à partir de 2.000 euros pour un premier investissement. Pour les investisseurs qui ont déjà des parts dans une SCPI, ils peuvent acheter des parts supplémentaires de cette même SCPI sans avoir à respecter un montant minimum d’investissement.

Si l’investissement se fait avec un crédit, le montant minimum est déterminé par la banque et oscille entre 75.000 et 100.000 euros.

La durée de placement

Il n’y a pas de délai imposé pour détenir des parts de SCPI de rendement (cela est différent pour les SCPI fiscales en fonction des modalités du dispositif en question). Un investisseur qui souhaiterait récupérer son argent pour financer un projet ou faire face à une situation difficile, par exemple, pourra sortir de l’investissement à tout moment.

Il est cependant recommandé de conserver ces parts pendant au moins 10 ans afin de bénéficier pleinement revenus distribués par la SCPI et d’amortir les frais de sortie (10%).

Les risques possibles

Si l’investissement par le biais d’une SCPI comporte de nombreux attraits, les SCPI peuvent être soumises à quelques aléas qu’il convient de connaître avant de s’engager :

  • Le risque de perte en capital : la SCPI étant un actif immobilier, une baisse du prix de part peut survenir si les biens détenus par la SCPI perdent de leur valeur. Ce risque doit cependant être à relativiser car : i) les sociétés de gestion n’ont pas à baisser le prix de la part tant que la valeur de reconstitution de la SCPI ne varie pas de plus de 10% de la valeur de la part (il s’agit d’un matelas de sécurité pour les SCPI), ii) des baux commerciaux fermes sur période longue limitent la volatilité du prix de l’actif, et iii) ce risque est atténué grâce à la diversification géographique et sectorielles des SCPI.
  • Le risque d’érosion du rendement peut également survenir en raison d’un taux d’occupation à la baisse ou de locataires qui ne paieraient pas leur loyer. Là aussi, la diversification des investissements réalisés par la SCPI (les SCPI peuvent avoir des milliers de locataires) permet d’absorber les éventuelles baisses de rendement.
  • Le risque de liquidité est également présent, car les parts de SCPI ont une liquidité limitée (comparée à un actif financier) et nécessitent un investissement à long terme. Les sociétés de gestion ne garantissent pas le rachat des parts, mais peuvent aider les associés à trouver un acheteur.
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